逸家網(wǎng)/根據(jù)《證券時報》報道，距離廣東省房協(xié)內(nèi)部討論逐步取消商品房預(yù)售制的材料曝光不到20天，全國首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目——深圳龍華金茂府亮相了。

公開報道顯示，這次試點現(xiàn)房銷售的地塊位于深圳龍華新區(qū)，土地面積3.57萬平方米，于2016年掛牌出讓。當(dāng)時深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出的出讓公告明確顯示：本宗地被確認(rèn)為深圳商品房現(xiàn)售試點項目，本宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售，只能以現(xiàn)售形式對外銷售。

現(xiàn)售試點 正式亮相

據(jù)悉，龍華金茂府總建面約20萬平米，共建設(shè)有7棟超高層住宅，包含兩棟樓為44層，五棟樓為47層，樓棟地下兩層，裙樓地上兩層，配套底層商業(yè)和幼兒園。

項目包含155平-240平的4-5房，精裝修現(xiàn)樓。同時，樓盤位于深圳龍華地鐵4號線上塘站附近，地理位置較為優(yōu)越。

但作為備受矚目的全國首個現(xiàn)房銷售試點，龍華金茂府項目上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

因此，這樣的一塊樓盤，售價會達(dá)到多少，成為很多人關(guān)注的焦點。不過，目前龍華金茂府項目并未給出具體的價格。安居客信息顯示，龍華金茂府目前價格處于待定狀態(tài)，不過其樓盤周邊的均價為5.1萬元/m2左右。

龍華金茂府銷售信息（安居客）

而據(jù)深圳地方媒體報道，龍華金茂府周邊不乏“競爭對手”。鴻榮源尚峻、潛龍曼海寧、中海錦城等一眾明星樓盤皆在深圳龍華附近。其中，與龍華金茂府一路之隔的鴻榮源尚峻新房均價約6.4萬元/m2。

此外，從龍華金茂府項目的開發(fā)商拿地情況，也能看出該項目售價的端倪。2016年6月，為防止地王頻現(xiàn)，抑制房企拿地?zé)崆椋钲谝?guī)土委決定以公開招標(biāo)方式推出首宗現(xiàn)房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊。

沒想到，這些設(shè)置并沒有阻擋房企們的拿地?zé)崆?。?8家房企及聯(lián)合體參與投標(biāo)，其中包括電建+金茂聯(lián)合體、中海+中鐵聯(lián)合體、葛洲壩、招商地產(chǎn)、金地、碧桂園、萬科等全國性知名房企。

最終，電建+金茂聯(lián)合體以82.9億元競得該地塊，折合樓面價5.68萬元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過該區(qū)域當(dāng)時新房成交均價4.3萬元/平方米，刷新深圳地王紀(jì)錄。

“現(xiàn)房出售”不等于“現(xiàn)房銷售試點”

看到這里，你可能會心生疑惑，平時經(jīng)常聽到開發(fā)商提到“現(xiàn)房出售”，怎么這個就成全國首個現(xiàn)房銷售試點了？合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴中國之聲，這個現(xiàn)房銷售和平時我們所看到的開發(fā)商所打出的“現(xiàn)房出售”的廣告，可不是一回事：“樓盤在前期會有相當(dāng)大的一部分是預(yù)售的，銷售進(jìn)行到尾聲時，部分的產(chǎn)品就已經(jīng)進(jìn)入到現(xiàn)房的狀態(tài)了。但是像深圳這個試點項目的話，它應(yīng)該是所有的產(chǎn)品、所有的樓棟都應(yīng)該是以現(xiàn)房交付使用之后才能銷售的。這兩者概念還是有區(qū)別的?！?/span>

龍茂金府此次試點并非全國首例

弄清楚了什么是現(xiàn)房銷售，接下來要弄清楚就是——龍茂金府這個現(xiàn)房銷售試點究竟是不是如媒體所說，是全國首例呢？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中國之聲，該項目可以說是深圳進(jìn)行的首次試點，但并非全國首個。

張大偉：“這塊地的實際情況應(yīng)該是在16年的時候，當(dāng)時整個樓市比較活躍，所以當(dāng)?shù)匾彩菑膰L試的角度上推出了這個地塊，當(dāng)時的地價還是比較高的，超過了房價。這個是深圳的第一個試點，但是像其他城市，包括南京、長沙等很多城市過去也都推出過一些個案的試點。

預(yù)售制造就了地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”模式

華爾街見聞分析稱，預(yù)售制是中國房地產(chǎn)市場化改革的基礎(chǔ)性制度設(shè)計之一，始于上世紀(jì)90年代末轟轟烈烈的“房改”潮。預(yù)售制度刺激開發(fā)商競拍土地，獲得政府的用地、規(guī)劃、建設(shè)施工和銷售授權(quán)后，面向公開市場銷售期房、回籠資金，達(dá)到快進(jìn)快出的目的。

當(dāng)下，以碧桂園、恒大為代表的房地產(chǎn)開發(fā)“高周轉(zhuǎn)”模式，正是預(yù)售制度下的產(chǎn)物。土地從招拍掛市場到住宅產(chǎn)品銷售市場，間隔最短的僅有3個月。去杠桿和樓市調(diào)控政策的夾擊下，開發(fā)商不得不加速“高周轉(zhuǎn)”，提高自有資金的使用效率，以時間換規(guī)模，以規(guī)模換利潤。

取消預(yù)售制影響幾何？

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士建議，在一些城市逐步落地預(yù)售制度改革試點，不應(yīng)該“一刀切”全面取消。

華爾街見聞分析稱，以南京實行現(xiàn)房銷售制的效果看，土地溢價率大幅下降，地價沒有大幅上漲，但房價下降的程度也微乎其微。可見，現(xiàn)房銷售政策不會對房價形成直接的沖擊性影響。但有一點可以肯定，對于高周轉(zhuǎn)模式來說，預(yù)售制的取消意味著開發(fā)商回籠現(xiàn)金的周期被延長，此前以月甚至以周為單位，此后不得不以年為單位。

上市房企的毛利率可能不會改變，但銷售和凈利潤的增速將被重挫，同時短期內(nèi)還會造成較大的償債壓力。

再結(jié)合廣東省的實際情況看，廣州在四大一線城市中對土地財政的依賴程度最高，近三年的土地出讓金占政府一般性財政預(yù)算收入的比例在20%至30%之間，取消預(yù)售制將對開發(fā)商的土地投資熱情造成嚴(yán)重的打擊，短期將大規(guī)模縮減土地出讓金，長期也不利于增加市場多層次的住宅產(chǎn)品供給，難免會形成較大的房價上漲預(yù)期。

廣東省房協(xié)同時強調(diào)，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動沖擊，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。另一方面，可能會出現(xiàn)階段性供應(yīng)“休克”，相應(yīng)的矛盾會集中爆發(fā)，影響社會穩(wěn)定和市場健康發(fā)展。因此，建議在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，對于新出讓土地，逐步實行現(xiàn)售，并擬定取消預(yù)售、全面實施現(xiàn)售的時間表，分階段推進(jìn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時報采訪時認(rèn)為，短期看，如果取消預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。“當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉”。

此前有關(guān)“將取消預(yù)售制”的消息并不準(zhǔn)確

再說回我們一開始提到的所謂“廣東省房協(xié)內(nèi)部討論逐步取消商品房預(yù)售制”的消息，做一個澄清——這個消息源自于今年9月21號，一紙?zhí)ь^為“廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會”，標(biāo)題為“關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知”的紅頭文件。

有媒體將該事件以“廣東醞釀取消商品房預(yù)售制度”為題報道，讓人遐想連篇。但當(dāng)時中國之聲向廣東省房協(xié)求證，這并不是房協(xié)在給各房企發(fā)警報說廣東就要取消預(yù)售了，只是當(dāng)時住建部在就此征詢多省意見，房協(xié)也是想“聽聽企業(yè)的意見”。

廣東省房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人鐘武貞當(dāng)時說：“這個其實只是一個內(nèi)部的征求意見，然后不知道誰把它傳出去，一傳出去大家可能覺得這個預(yù)售制度要取消了，其實也不是這個情況，現(xiàn)在是看到住建部有一個征求意見這么一個文件，我們省住建廳也起草了這個意見，那我們作為行業(yè)協(xié)會就想著站在行業(yè)發(fā)展這個角度多聽聽企業(yè)的意見，既然是研究論證那就應(yīng)該是大家都可以各抒己見，我們就想多聽聽行業(yè)對這個制度調(diào)整的一個看法。”

我國的商品房預(yù)售制度起始于1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，并在隨后的相關(guān)法律文件中進(jìn)一步明確。

它的好處是開發(fā)商能提前回籠資金，買房人也能得到一些優(yōu)惠。

但弊端也很明顯——有不少分析認(rèn)為，房屋預(yù)售制度是房價居高不下的重要原因之一，因為開發(fā)商不需承擔(dān)房屋的存貨成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之后，就有條件囤積居奇、推高房價。

更大的風(fēng)險在于，一旦房企資金鏈斷裂，那不但樓盤爛尾，買房人可能也會血本無歸。

“現(xiàn)房銷售”是大勢所趨

那么，拋開之前的種種是是非非，深圳龍華金茂府這次的正式亮相，是不是意味商品房預(yù)售制度改革真的“箭在弦上”了嗎？多位業(yè)內(nèi)分析人士表示，現(xiàn)房銷售是大勢所趨，但不宜“一刀切”在全國即刻迅速推廣，還是需要因地制宜進(jìn)行試點，并且還可能面臨相關(guān)法律法規(guī)的修正、調(diào)整等諸多問題。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“目前來看我認(rèn)為不具備‘一刀切’的市場基礎(chǔ)，否則會造成供應(yīng)的突然短缺，另外對企業(yè)資金壓力也會有很大影響。如果是中小型企業(yè)或者民企，應(yīng)該說對于這種土地的拿地意愿就不會很充足，供應(yīng)的資金成本高，周期長，也會受到影響。從目前整個市場來看，預(yù)售依然是主流，現(xiàn)售還是再逐漸增加一些試點。”

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也指出，現(xiàn)房銷售制度如果實施，開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)周期就會變長，而資金使用成本的上升最終必然會體現(xiàn)在房價上，也會影響地方政府的財政收入，“它的供貨速度減慢了，那就意味著對于市場的供應(yīng)環(huán)節(jié)會形成一個供應(yīng)的空窗期，就會造成房價在這個階段會有一個相對比較大幅度的上漲。再往前推進(jìn)一步，那么就會影響到他再次去拿地，同時地方政府的財政收入也會受到影響。”

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